Налог на дарение квартиры: кто и сколько должен платить, как сэкономить?

Почему дарение — сделка и что из этого следует? Предположим, вам подарили квартиру и сделали это официально — с заключением договора дарения и регистрацией перехода права собственности в Росреестре. С точки зрения закона между вами и дарителем произошла сделка. В результате вы получили доход — значит, обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Речь идёт именно о зарегистрированном дарении: если бабушка пообещала подарить вам квартиру, даже в присутствии третьих лиц, но дальнейших шагов не последовало, ни квартиры, ни каких-то обязательств перед Федеральной налоговой службой (ФНС) у вас нет. ВАЖНО! Для оформления дарения квартиры или другой недвижимости нужно, чтобы даритель был её собственником на законных основаниях, а также чтобы имущество не было в залоге или под арестом. Доходы, которые одни физлица получили от других в дар, налогообложению не подлежат — будь то деньги или имущество. Но если речь идёт о недвижимости, то заплатить налог государству все же придется. Но и тут есть исключения: если квартиру или дом вам подарил член семьи или близкий родственник, налоги за неё платить не нужно. Кто является близким родственником Родственниками и членами семьи закон признаёт: • официальных супругов; • детей, в том числе усыновлённых, и родителей, в том числе усыновителей; • внуков и бабушек или дедушек; • полнородных и не полнородных братьев и сестёр. ПРИМЕР: Мама Галина подарила дочери Анне квартиру. Налога на доход у Анны не возникает. Но если Галина решит подарить квартиру своему племяннику Вадиму или зятю Михаилу, они должны будут уплатить НДФЛ. Но и тут есть тонкий момент: налоговая может освободить одаряемого от уплаты НДФЛ, если по суду его признают членом семьи дарителя. Семейный кодекс РФ относит к членам семьи тех, кто живёт вместе, ведёт совместное хозяйство и связан между собой кровным родством или свойством в силу брачного союза. То есть если зять Михаил подаст в суд заявление о признании его и тёщи Галины членами одной семьи, а потом представит в налоговую положительное решение, от уплаты налога его освободят. Если даритель и одаряемый не близкие родственники, то принявший подарок человек обязан заплатить налог на доходы. То есть если двоюродный дядя или давний друг семьи подарил вам квартиру, надо будет заплатить НДФЛ. Как рассчитать и в какие сроки нужно уплатить налог До конца 2024 года сумма налога определялась как 13% кадастровой стоимости подаренной квартиры по состоянию на 1 января года, в котором собственность официально перешла к одаряемому. В некоторых случаях размер НДФЛ увеличивался до 15%. ПРИМЕР: В 2023 году двоюродная тётя подарила Марии квартиру, кадастровая стоимость которой 3 млн рублей. Они не являются близкими родственниками, поэтому Мария заплатит НДФЛ: 3 млн × 13% = 390 тыс. рублей. Для этого до 30 апреля 2024 года Мария подала декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2024 года уплатила налог. Для налоговых нерезидентов ставка налога повышается до 30%. Поэтому если бы Мария по итогам 2023 года стала налоговым нерезидентом, она бы заплатила: 3 млн × 30% = 900 тыс. рублей. С 2025 года в России доходы резидентов, в том числе полученные в результате дарения, облагаются налогом по прогрессивной пятиступенчатой шкале — от 13 до 22%. Чем выше годовой доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога. Ставки НДФЛ, которые действуют с 1 января 2025 года: (учитывается суммарный годовой доход) ≤ 2,4 млн - 13% суммы дохода > 2,4 млн, но ≤ 5 млн - 312 тыс. рублей + 15% суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей > 5 млн, но ≤ 20 млн - 702 тыс. рублей + 18% суммы дохода, превышающей 5 млн рублей > 20 млн, но ≤ 50 млн - 3,402 млн рублей + 20% суммы дохода, превышающей 20 млн рублей > 50 млн - 9,402 млн рублей + 22% суммы дохода, превышающей 50 млн рублей Поэтому, если тётя в 2025 году подарит Марии квартиру такой же стоимости — 3 млн рублей, то в 2026 году Марии придётся заплатить НДФЛ по ставке выше: (2,4 млн × 13%) + (3 млн – 2,4 млн) × 15% = 402 тыс. рублей. Для нерезидентов ставка сохранилась на прежнем уровне — 30%. ВАЖНО! Если на момент уплаты налога его сумма превышает 650 тыс. рублей, разницу уплачивают отдельным платежом. Если сумма налога для одаряемого слишком велика, он может обратиться в ФНС с просьбой об отсрочке или поэтапной оплате. При этом ему будут начислять проценты исходя из 1/2 ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период отсрочки/рассрочки. За неуплату НДФЛ вовремя предусмотрен штраф в размере 20–40% суммы налога, а также пени. Кстати: Близкий родственник после получения квартиры в подарок декларацию подавать не обязан. Но после оформления права собственности лучше направить в ФНС письмо-разъяснение с приложенными документами, которые подтверждают родство: свидетельство о рождении или браке и т. д. Таким образом вы проинформируете налоговую, что сделка не облагается НДФЛ, и вам не выставят налоговое уведомление. Должен ли даритель платить налог? Даритель — физическое лицо никаких налогов при дарении недвижимости платить не должен, так как он передал её безвозмездно. Минимальные сроки владения недвижимостью для дарения без налога не установлены — подарить свою квартиру собственник может хоть через 3 дня после покупки. Также нет ограничений по количеству подарков: можно подарить не одну, а две квартиры, дом, гараж и т. д. Налоговых последствий для дарителя не будет. Когда можно продать подаренную квартиру и не платить НДФЛ? (изменения с 2025 года) Никаких ограничений тут нет: вы можете получить квартиру в подарок и продать через пару дней после этого. Но надо быть готовым к тому, что, возможно, придётся заплатить НДФЛ ещё раз. Налог начислят, если со дня регистрации права собственности в Росреестре и до дня продажи прошло менее: • трёх лет — при дарении близким родственником или членом семьи либо если для одаряемого это жильё единственное; • пяти лет — в остальных случаях. Если вы продали подаренное жильё в 2024 году, но минимальный срок владения ещё не истёк, то НДФЛ в 2025 году уплатите по ставке 13%, если вы налоговый резидент РФ, и 30% — если нет. ПРИМЕРЫ: 1. Квартиру в 2021 году Павлу подарил двоюродный дядя. В 2024 году Павел её продал. Так как они не близкие родственники, то в 2022 году он заплатил налог на доходы от подарка. А так как на момент продажи 5 лет владения недвижимостью ещё не прошли, то в 2025 году Павлу придётся платить НДФЛ повторно — уже за доход, полученный от продажи этого жилья. 2. Мама подарила Светлане квартиру в 2022 году, НДФЛ не возникло, так как они близкие родственницы. В 2024 году Светлана продала квартиру за 4 млн рублей. Она должна заплатить налог в размере: 4 млн × 13% = 520 тыс. рублей, так как 3 года владения для неё ещё не прошли. Если сделка дарения оформлена в 2019 году и позже, размер налога можно снизить. Об этом говорится в письме ФНС от 10.04.2020 № БС-4-11/6106@. При начислении НДФЛ с продажи одаряемому должны сделать налоговый вычет, равный сумме расходов, которые в своё время понёс даритель для покупки этой недвижимости, если ранее он не учитывал эти расходы в целях налогообложения. То есть если мама сможет подтвердить расходы на покупку квартиры, скажем, в 3 млн рублей, то для Светланы налог уменьшится до: (4 млн – 3 млн) × 13% = 130 тыс. рублей. У Павла тоже есть возможность снизить размер НДФЛ от продажи: так как при получении квартиры в дар он уже уплатил НДФЛ, при продаже он сможет зачесть эту сумму налога. ПРИМЕР: Кадастровая стоимость квартиры на момент дарения в 2021 году была 4 млн рублей, и Павел уплатил первый НДФЛ по ставке 13% — 520 тыс. рублей. В 2024 году он продал её за 5 млн рублей и должен заплатить второй НДФЛ за продажу — 650 тыс. рублей. Так как Павел ранее уже платил НДФЛ, он имеет право зачесть его при уплате второго НДФЛ и в итоге должен будет внести в бюджет: 650 тыс. – 520 тыс. = 130 тыс. рублей. С 1 января 2025 года НДФЛ при продаже рассчитывают по прогрессивной шкале: теперь ставка налога зависит от размера полученной прибыли. Под прибылью здесь понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет 1 млн рублей. Минимальные сроки владения в 2025 году остались прежними: 3 или 5 лет. В случае нетрудовых доходов, к которым относится и продажа недвижимости, установлено только две ступени. Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года: Прибыль до 2,4 млн рублей - ставка 13% Прибыль свыше 2,4 млн рублей - ставка 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей ПРИМЕР: Андрей в марте 2025 года продал за 6 млн рублей квартиру, которую ему в 2023 году подарил дедушка. Минимальный срок владения не истёк, поэтому Андрею придётся заплатить НДФЛ. Налог при получении подарка Андрей не платил: он и дедушка — близкие родственники. Дедушке эту квартиру много лет назад дали от завода, так что расходы на покупку жилья он подтвердить не может. Поэтому Андрею для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся применить только фиксированный вычет. Считаем прибыль Андрея: 6 млн – 1 млн = 5 млн рублей. Превышение лимита составило: 5 млн – 2,4 млн = 2,6 млн рублей. На эту сумму будет начислен налог по ставке 15%: 2,6 млн × 15% = 390 тыс. рублей. В 2026 году Андрей должен заплатить налог: НДФЛ = 312 тыс. + 390 тыс. = 702 тыс. рублей. при продаже недвижимости в 2025 году Расторжение договора дарения и налог: Так как при расторжении договора дарения одаряемый не получает доход, то он не должен платить НДФЛ (письмо ФНС от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@). Его освобождают от налога с того дня, когда в ЕГРН появилась запись о переходе права собственности обратно к дарителю. Главное: — Специального налога на дарение квартиры нет: в этом случае одаряемый уплачивает налог на доходы физических лиц. — С 2025 года доходы при дарении облагаются налогом по прогрессивной шкале. По какой ставке рассчитают НДФЛ — от 13 до 22% — зависит от размера годового дохода одаряемого. — Если жильё подарил близкий родственник, платить налог не придётся. — Даритель не должен платить никакие налоги ни при передаче квартиры, ни при расторжении договора дарения: все эти операции для него безвозмездны. — Продать подаренную вам квартиру без уплаты НДФЛ можно спустя 3 года, если её подарил близкий родственник либо член семьи, а также если это для вас единственное жильё. В остальных случаях придётся ждать 5 лет.

Что такое аккредитив и как он работает? Аккредитив — это безналичная форма расчёта, когда деньги передаются не напрямую от покупателя продавцу, а через посредника в виде банка. Последний выступает гарантом чистоты сделки и выполнения всех её условий. Если они выполнены — банк передаёт средства продавцу. Такой вид расчёта принято считать одним из самых надёжных при совершении сделок на вторичном рынке. Дело в том, что регистрация перехода права собственности от продавца покупателю и перечисление денег от покупателя продавцу происходят не одновременно. Продавец хочет иметь гарантии того, что покупатель не откажется платить после регистрации перехода прав, и требует деньги вперёд. А покупатель боится, что заплатит, а право собственности по каким-то причинам не зарегистрируют. Чтобы гарантировать чистоту сделки для обеих сторон, появляется третья сторона — банк. Покупатель открывает специальный счёт, аккредитив, и кладёт на него всю сумму, которую платит за квартиру. Деньги замораживаются на счёте: снять их не может ни одна из сторон. После этого документы уходят на госрегистрацию. Для раскрытия аккредитива продавец представляет документы, которые подтверждают регистрацию права собственности на покупателя в Росреестре. Набор документов и условия раскрытия должны быть согласованы заранее и прописаны в договоре. Как третья сторона, которая обеспечивает безопасность сделки, банк получает комиссию — вознаграждение за свои услуги. Важно! Для раскрытия аккредитива всегда есть условие или несколько условий. Получатель — продавец — может забрать деньги только после того, как предъявит документы, доказывающие выполнение условий. Чем аккредитив отличается от банковской ячейки? Для расчётов по сделкам купли-продажи используются и другие способы передачи денег, в том числе банковская ячейка. Расскажем, чем аккредитив отличается от неё. Аккредитив — это счёт в банке. На него можно перевести средства с другого счёта. А банковская ячейка — физическая ячейка, место в хранилище, которое арендуется, чтобы положить туда наличные деньги. Из-за этого банковская ячейка считается более сложным и устаревшим способом передачи денег: сначала их надо снять со счёта и физически привезти в ячейку. Банковскую ячейку можно открыть только в отделении банка. В нём может не оказаться свободной ячейки или подходящей ячейки нужного размера. Если открыт аккредитив, банк гарантирует получение средств со счёта. В случае аренды банковской ячейки гарантия распространяется только на сохранность самой ячейки и возможность её открыть. За то, что положил внутрь покупатель, есть ли в ячейке деньги и сколько, банк не отвечает и получения всей суммы не гарантирует. Аккредитив и эскроу-счёт: сходство и различия. У аккредитива и счёта эскроу гораздо больше общего: оба используются для безналичных расчётов между покупателем и продавцом и оба раскрываются при определённом условии. Но есть и несколько отличий. — Эскроу-счёт используется в основном при сделках на первичном рынке недвижимости, для покупки строящегося жилья у застройщика. — Некоторые аккредитивы можно отозвать или аннулировать в одностороннем порядке. Эскроу-счёт отозвать или аннулировать в одностороннем порядке нельзя, он закрывается всеми сторонами сделки. — За открытие аккредитива надо платить, за открытие эскроу-счёта — нет. Плюсы и минусы аккредитива. У аккредитива есть много важных плюсов, но есть и минусы, не позволяющие использовать его при определённых сделках. Плюсы: + Это один из самых надёжных способов расчёта между продавцом и покупателем. Аккредитив выступает гарантом выполнения условий сделки и защищает интересы обеих сторон. + Открыть аккредитив можно в любом банке. + Большинство банков позволяют открыть аккредитив онлайн. + Покупатель может открыть аккредитив самостоятельно, без участия продавца или риелтора. При этом условия его раскрытия должны быть согласованы с продавцом и прописаны в договоре купли-продажи. Минусы: – Использовать аккредитив при покупке жилья на первичном рынке небезопасно. Некоторые застройщики предлагают положить деньги на аккредитив, чтобы получить проценты. В этом случае часть средств за квартиру размещается не на эскроу-счёте, а на аккредитиве. Эти деньги приносят банку доходность, а он возвращает часть заёмщику — как скидку на ипотечную ставку на этапе строительства дома. Хотя пока закон это разрешает (с последующим перечислением денег на счёт эскроу), такая схема опасна: деньги на эскроу защищены и заморожены. На аккредитиве — нет: такие счета не входят в систему страхования вкладов и не защищены исполнительским иммунитетом. – Открытие и обслуживание аккредитива — платная услуга. Она стоит около 2–3,5 тыс. рублей. – Возможны задержки со стороны банка при проверке документов. Покрытый и непокрытый аккредитив. Аккредитивы бывают покрытыми и непокрытыми. Первые, их ещё называют депонированными, предусматривают покрытие всех обязательств и перевод со счёта покупателя на счёт продавца полной суммы для покупки квартиры. Непокрытые аккредитивы используются гораздо реже. Их второе название — гарантированные. В этом случае банк продавца самостоятельно списывает со счёта покупателя нужную сумму, когда условия исполнены. Можно ли отозвать аккредитив? Аккредитив может быть безотзывным и отзывным. В первом случае для его аннулирования нужно согласие всех сторон. Если покупатель подаёт заявку на отзыв такого аккредитива, банк запросит согласие продавца. Именно такими аккредитивами стоит пользоваться при сделках с недвижимостью. Отзывный аккредитив покупатель может в любой момент отозвать без согласования с продавцом. Важно! Если в условиях аккредитива не написано, что он отзывный, то по умолчанию он считается безотзывным. Закрыть аккредитив может и продавец по собственной инициативе. Но только в двух случаях: • если срок действия открытого аккредитива истёк; • если он отказывается от аккредитивных расчётов и это предусмотрено условиями аккредитива. Какие ещё бывают аккредитивы? Подтверждённый и неподтверждённый. В этом случае аккредитив подтверждается четвёртой стороной — независимой кредитной организацией. Это своего рода поручительство второго банка, двойная гарантия. В России подтверждённый аккредитив в сделках с недвижимостью практически не используется. Кумулятивный и некумулятивный. Кумулятивный аккредитив может быть объединён с другим, новым аккредитивом, чтобы объединить средства, которые на них находятся. Кумулятивные аккредитивы тоже практически не применяются в сделках с недвижимостью. Как открыть аккредитив? Аккредитив можно открыть онлайн, из личного кабинета банка или мобильного приложения, а можно в отделении банка. Сначала продавец и покупатель договариваются именно о такой форме передачи денег. Они решают, каким будет аккредитив: обычно в сделках используется покрытый безотзывный. Стороны выбирают банк, в котором будут открывать счёт, и прописывают условия самого аккредитива и его раскрытия в договоре купли-продажи. Важно! Открывайте аккредитив с запасом по времени, чтобы успеть завершить сделку и спокойно, без спешки его раскрыть. Затем покупатель открывает аккредитив и перечисляет на счёт всю сумму, а заодно платит комиссию. После регистрации перехода права собственности продавец подаёт заявление на раскрытие аккредитива и представляет документы, которые являются условием раскрытия. Банк их проверяет и одобряет раскрытие счёта.

При продаже недвижимости бывший собственник должен заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого с 1 января 2025 года для резидентов составляет 13% (прибыль до 2,4 млн.) и 15% (прибыль больше 2,4 млн.), а для нерезидентов — 30%. Есть ряд условий, которые позволяют существенно снизить налоговую нагрузку и даже свести ее к нулю. Однако они содержат оговорки, и при невнимательном отношении сумма налога не только не снизится, но и станет гораздо больше ожидаемой. Например, по общему правилу срок владения квартирой для продажи без налога — пять лет. В некоторых случаях (например, если квартира подарена) он может сокращаться до трех лет. Нюанс здесь в том, кто именно подарил квартиру: если близкий родственник (дедушка и бабушка, мама и отец, родные сестра или брат, а также дети и внуки), то это правило работает. А если это был, скажем, дядя, то уже нет. Но в общественном мнении уже утвердился миф, что раз квартира подарена, то срок владения сокращается. В этой статье мы рассмотрим самые популярные заблуждения относительно налогов при продаже недвижимости. Миф № 1. Если продажа не принесла прибыли или привела к убыткам, то и налога нет Это тот случай, когда ответов может быть два — в зависимости от того, что берется для расчета налоговой базы (суммы, с которой платится налог): стоимость продажи объекта по договору или кадастровая стоимость. Последняя применяется, если недвижимость продана по цене, которая на 30 и более процентов ниже зафиксированной в кадастре. ПРИМЕР 1: Ивановы купили квартиру за 2 млн рублей, через год продали за 1,9 млн. Кадастровая стоимость объекта – 1,7 млн рублей, документы, подтверждающие факт покупки (понесенные расходы), в наличии. Сравниваем цену продажи квартиры (1,9 млн) с 70%-ной кадастровой стоимостью объекта: 1,7 млн × 70% = 1,19 млн рублей. Цена продажи больше, поэтому берем для расчета налоговой базы именно ее. Выходит, что Ивановы никакого дохода не получили, даже остались в минусе. Налоговая база = 1,9 млн – 2 млн = – 0,1 (то есть 0), а раз дохода нет, то и НДФЛ платить не с чего. Но и в этом примере можно найти оговорку: правило не работает для нерезидентов. Они платят налог со всей стоимости продажи, так как вычет за расходы на покупку применить не могут. Поэтому для нерезидента НДФЛ = 1,9 млн * 30% = 570 тыс. рублей. ПРИМЕР 2: Семеновы купили земельный участок за 2,2 млн рублей, через год продали за ту же цену. Расходы подтверждены документами. Продавец — резидент РФ. Кадастровая стоимость объекта — 3,4 млн рублей. В этом случае кадастровая стоимость больше той суммы, за которую участок был продан, и в качестве налоговой базы придется взять 70% кадастра. Проверяем, и если стоимость по кадастру выше, используем ее: 70% кадастра = 3,4 млн × 70% = 2,38 млн рублей. Следовательно, в качестве налоговой базы придется использовать 70% от кадастровой стоимости. У Семеновых из примера выше есть два способа уменьшить налоговую базу (НБ) и снизить сумму НДФЛ: учесть расходы на покупку и и использовать стандартный ежегодный вычет. Смотрим, какой из них выгоднее: НБ1 = 2,38 млн – 2,2 млн (расходы на покупку) = 180 тыс. рублей. НДФЛ1 = 180 тыс. × 13% = 23,4 тыс. рублей. НБ2 = 2,38 млн – 1 млн = 1,38 млн рублей. НДФЛ2 = 1,38 млн × 13% = 179,4 тыс. рублей. В этом примере продавцу выгоднее заплатить НДФЛ1. И обратите внимание: несмотря на то что купили и продали участок за одну цену, налог заплатить все-таки пришлось. ВАЖНО! Несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры тоже платят НДФЛ. За детей налог уплачивают их родители или законные представители. Миф № 2. Я гражданин России, а значит, и налоговый резидент Это не так. Налоговым резидентом РФ становится любой, кто находится в стране не менее 183 календарных дней за 12 следующих подряд месяцев. Те, у кого нужного «стажа» за это время не набралось, считаются нерезидентами вне зависимости от гражданства. Соответственно, даже если вы российский гражданин, но находились за границей больше указанного срока, вы станете нерезидентом несмотря на наличие паспорта. Тут есть важный нюанс: налоговый статус (резидент/нерезидент) применительно к доходам, по которым надо отчитываться самостоятельно, в том числе от продажи и переуступки недвижимости, устанавливается по итогам календарного года (с 1 января по 31 декабря), в котором получен доход. Продавцов недвижимости часто сбивает с толку как раз правило о «12 следующих подряд месяцах», на протяжении которых ведется отсчет 183 дней. Эта норма прописана в статье 207 НК РФ. Узнав об этом, люди считают, что если за 12 месяцев до сделки большую часть времени прожили в России, то повышенная ставка НДФЛ (30%) их не коснется. Но это не так: Конституционный суд постановил, что налоговый статус определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом (статья 216 НК РФ). Минфин несколько раз давал подробные разъяснения по таким случаям, например, в письме № 03-04-05/85232 от 20.12.2017 или № 03-04-06/112281 от 22.12.2020. ПРИМЕР: Матвей уехал в Венгрию в июле 2023-го, а все предыдущие месяцы этого года был в РФ. По итогам 2023 года он остался резидентом, поэтому с доходов, по которым отчитываются сами налогоплательщики, платит 13%. Прожив за границей два месяца, он вернулся в Россию. Если до конца августа 2024 года он останется в стране, то сохранит резидентство, так как статус по «самоотчитываемым» налогам определяется именно по итогам календарного года. Однако если бы речь шла о налогах, которые за него платит работодатель (например, НДФЛ с зарплаты), то тут бы вступило в силу правило о «12 следующих подряд месяцах», и бухгалтерия каждый месяц проверяла бы его налоговый статус, чтобы определить, по какой ставке удерживать налог. Что существенно именно для граждан России — при расчете срока пребывания не учитываются: • выезд на лечение или обучение за рубежом сроком до шести месяцев (но надо выехать и въехать обратно в страну за этот срок); • поездки для работы на морских месторождениях нефти и газа; • военная или госслужба за границей (письмо Минфина № 03-04-06-01/182). Во всех этих случаях человек остается налоговым резидентом РФ. Миф № 3. За продажу единственного жилья налог не взимается Нет, для единственного жилья установлен только льготный срок владения — три года (статья 217.1 НК РФ). Поэтому налога не будет, если вы, например, купили единственное жилье в январе 2020 года, а продали в феврале 2023-го. Но если сделка прошла в декабре 2022 года, придется заплатить НДФЛ. При этом по общему правилу продать жилье без налога можно через пять лет владения. ВАЖНО! Апартаменты не могут быть признаны единственным жильем, так как не имеют статуса жилого помещения. Соответственно, льготный период владения на них не распространяется в любом случае. Жилье признается единственным, если на момент продажи у владельца в собственности был только один жилой объект. Но и тут есть исключение: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, при выполнении условия о льготном сроке владения налог платить не придется. ПРИМЕР: Сергей купил квартиру в октябре 2020 года и продал ее в ноябре 2023-го, по истечении трехлетнего минимального срока владения. Но перед этим, в сентябре 2023 года, он купил дом. НДФЛ с продажи квартиры Сергей платить не будет, так как проданный объект по «правилу 90 дней» все еще считается единственным. При расчетах надо учитывать, что срок 90 дней между покупкой и продажей объектов исчисляется по датам регистрации сделок в Росреестре, а не по фактической оплате, заключению договора купли-продажи или составлению акта приема-передачи. Миф № 4. Налога не будет, если продать квартиру и в том же году купить более дорогое жилье Покупка нового жилья не освобождает от расчета налога по проданному объекту. Поэтому, если в некоторых случаях вы и не будете уплачивать НДФЛ за проданную квартиру, с самим фактом покупки нового объекта это может быть не связано. Например, налог не взимается, если старую квартиру вы продали после пяти лет владения или если вы владели ей три года, но получили право собственности после приватизации (случай попадает под льготный срок владения). Бывает, что и без соблюдения сроков владения платить НДФЛ не нужно. В этом случае идет взаимозачет налогов, который становится возможным из-за покупки нового объекта. ПРИМЕР: В 2023 году Татьяна продала квартиру за 3,5 млн рублей, кадастровая стоимость объекта — 3 млн рублей. Куплена квартира была в 2021 году за 1,9 млн рублей (расходы подтверждены). Считаем налоговую базу: 3,5 млн – 1,9 млн = 1,6 млн рублей. В результате возникла обязанность заплатить НДФЛ 13% с этой суммы (208 тыс. рублей). Тогда же, то есть в том же налоговом периоде, Татьяна купила дом за 4 млн. При этом имущественный вычет при покупке в размере 2 млн рублей (положен раз в жизни) Татьяна ранее не использовала. Таким образом, у нее есть право вернуть 13% суммы имущественного вычета или использовать эти 13% для оплаты (зачетом) НДФЛ, возникшего ранее при продаже жилья. Указываем это при заполнении декларации, а так как вычет больше налоговой базы, получается, что НДФЛ будет нулевой, и ничего платить бывшей владелице не придется. Миф № 5. Нет официального дохода — не положен имущественный вычет при покупке Имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 млн рублей предоставляется каждому гражданину России один раз в жизни (статья 220 НК РФ). Единственное исключение — если гражданин перестал быть резидентом РФ. То есть неважно, работает человек официально или он самозанятый, или безработный, пенсионер, несовершеннолетний, студент и т. д. Если он каким-то образом купил квартиру и он налоговый резидент — он имеет право на имущественный вычет при покупке. Другой вопрос, как он сможет им воспользоваться. Первый вариант описан выше, когда имущественный вычет при покупке используется в счет уменьшения налоговой базы при продаже имущества. Второй вариант — возврат покупателю денег из бюджета. Воспользоваться им может каждый плательщик налога на доходы физических лиц. Если человек работает официально, платит в бюджет НДФЛ в размере 13%, то от 2 млн он может получить «живыми деньгами» эти самые 13% — 260 тыс. рублей. Кстати, если жилье куплено в ипотеку, то по уплаченным процентам есть отдельный лимит в 3 млн рублей, от которого также можно вернуть 13% — до 390 тыс. рублей. ВАЖНО! Остаток имущественного вычета с 2014 года можно распределять на несколько объектов. Например, вернуть 200 тыс. рублей за одну квартиру, а еще 60 тыс. получить позже за другую. На вычет по ипотечным процентам это правило не действует, и получить его можно только за один объект. То есть если гражданин вернул 300 тыс. за одну квартиру, то оставшиеся 90 тыс. он уже не получит, даже если оформит еще одну ипотеку. Итак, при расчете налогов после продажи недвижимости есть много нюансов, которые следует учесть, планируя сделку. От них напрямую зависит сумма налога. Опираться при этом следует на точные сведения и букву закона, а не на сложившиеся стереотипы и мифы.

Бывают ситуации, когда хозяин жилья не сможет снять с регистрации человека, который не является собственником доли, но прописан в квартире. Например, если человек является иждивенцем или пункт о невозможности выписки прописан в брачном договоре. Рассказываем, в каких случаях выписать из квартиры человека невозможно или очень сложно. НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ Согласно закону, несовершеннолетнего можно выселить из квартиры по желанию родителей или решению суда. При этом права ребенка на жилое помещение следуют правам родителей (ст. 292 Гражданского кодекса и п. 2 ст. 54 Семейного кодекса). Таким образом, выписать ребенка из квартиры можно только с согласия родителей, а также если сами родители после продажи выписываются из квартиры. Любое снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета контролируется органами опеки. Если несовершеннолетний имеет регистрацию, но не владеет долей в праве собственности на жилое помещение, то его можно выписать только через суд. Но для этого обязательно нужно представить доказательства о наличии у него другого места жительства с родителями. При этом жилищные условия несовершеннолетнего не должны быть ухудшены. Эксперты поясняют, что дети могут быть выписаны из квартиры в следующих случаях: - оба родителя предоставили документы о переезде в лучшие жилищные условия; - достижение ребенком 18 лет; - ребенок был зарегистрирован в квартире фиктивно. НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ БЕЗ ПОПЕЧЕНИЯ РОДИТЕЛЕЙ Согласно ст. 155.3 Семейного кодекса, дети, которые остались без попечения родителей и живут в детском доме или другом учреждении по решению органов опеки, охраняются законом от возможного выселения из жилья, где прописаны. Для того чтобы снять детей без родительского попечения с регистрационного учета, необходимо обратиться в территориальные органы опеки и попечительства. По итогам рассмотрения обращения будет либо составлен акт о выселении, либо, что вероятнее всего, вынесен отказ. ОТКАЗАВШИЕСЯ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ По действующему законодательству, гражданин, который прописан в квартире, но отказался от участия в ее приватизации, сохраняет бессрочное право пользования этим жилым помещением. Он будет иметь такое право, даже если перестал быть членом семьи собственника жилья, БЫВШИЕ СУПРУГИ По действующему законодательству (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса), если семейные отношения с собственником жилого помещения прекратились, то право пользования им за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, «если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». В этом случае речь идет о брачном контракте или ином соглашении, где прописана возможность проживания супруга в квартире даже после развода. ПРОПАВШИЕ БЕЗ ВЕСТИ Если гражданин признан пропавшим без вести, выселение возможно только путем подачи иска в суд об утрате им права пользования. В случае положительного решения надо обратиться в Росреестр для изменения прав на жилую площадь. Но если гражданин был ошибочно признан пропавшим без вести и через какое-то время появился, то его право на проживание в квартире будет восстановлено. ВНЕСЕННЫЕ В ЗАВЕЩАНИЕ В этом случае речь идет о ситуации, когда возможность проживания в квартире была предусмотрена покойным собственником и прописана в завещании (ст. 1137 Гражданского кодекса). Наследник не сможет выписать такого человека из квартиры, поскольку внесенные в завещание имеют право на регистрацию в жилом помещении. ИЖДИВЕНЦЫ В действующем российском законодательстве нет единого термина «иждивенец». Этот термин используется как в праве социального обеспечения, так и в семейном и наследственном праве. Критерии признания иждивенцем четко не определены, это оценивает суд или другие компетентные органы. Однако в Семейном кодексе есть положения о том, что одни члены семьи должны содержать других — несовершеннолетних и нетрудоспособных, а иждивение — один из юридических фактов, который может быть установлен в судебном порядке. В правоприменительной практике в вопросе регистрации в жилых помещениях к иждивенцам относятся: - несовершеннолетние дети (внуки, братья, сестры). Они априори считаются иждивенцами родителей, опекунов или попечителей; - родители (мужчины от 65 лет, женщины от 60 лет); супруг пенсионного возраста; - другие родственники с инвалидностью вне зависимости от возраста. Выписать иждивенца из жилого помещения можно только в следующих случаях: - по решению суда по иску о выселении; - при признании жилищных условий непригодными; - при добровольном согласии иждивенца на смену жилья; - при прекращении права собственности по другим основаниям, определенным законом. КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ Необходимо детально прописывать условия договора купли-продажи, например внести пункт о больших штрафных санкциях за предоставление недостоверной информации. Также очень внимательно надо просматривать все документы от продавца. Ознакомиться надо не просто с выпиской из домовой книги, а получить от продавца справку о регистрации по форме 9, которая покажет, кто и на каком основании ранее был зарегистрирован и на каком основании снят с учета. Этот документ значительно снизит риски и может позволить узнать, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь. Также необходимо проверить основание права собственности, более рискованными из которых считаются наследование или дарение. Также надо ознакомиться с историей сделок с недвижимостью, частые перепродажи свидетельствуют о возможном выводе активов, возможной легализации незаконно полученного имущества. Покупатель не всегда может самостоятельно найти и правильно трактовать полученную информацию. Поэтому для безопасной сделки правильно будет обратиться в агентство недвижимости. Здесь профессиональные риелторы и юристы проверят чистоту грядущей сделки.